Mécanismes de la loi - Loi Girardin Habitation

La loi Girardin est entrée en vigueur depuis le 23 juillet 2003. Depuis cette date, tout particulier réalisant un investissement locatif dans un logement neuf situé dans les DOM-TOM peut bénéficier d’une réduction d’impôts, laquelle variera selon que la location sera consentie en secteur libre ou intermédiaire.

Le montant de la réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.

Les biens concernés :

1. Le bien doit être situé dans les départements d'outre-mer, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Mayotte, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Wallis et Futuna et dans les terres australes et antarctiques françaises.
2. Il doit s'agir d'un logement neuf destiné à l'habitation principale sans plafond de loyer et de ressources spécifiques en secteur libre et avec plafond de loyer et de ressources du locataire en secteur intermédiaire.
3. Le logement neuf doit être destiné à l'habitation principale et loué nu pour une durée de 5 ans en secteur libre et 6 ans en secteur intermédiaire.

Réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers qui investissent outre mer : de 40 à 54% du montant de l’investissement

Base de calcul :

1 956 € (loi de finance 2007 ), TVA : 8% soit une base de calcul de 2 125 € TTC
La surface en m2 n’est pas limitée : plus le bien acheté est grand, plus votre impôt baisse.

L’investisseur loue le bien avec un plafond de loyer : 50% de réduction d‘impôt pendant 5 ans

La défiscalisation est maximale. Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite "plafonnée".

Trois conditions :

• une limitation des revenus du locataire selon les barèmes suivants :

• une limitation du montant du loyer, "le locatif intermédiaire"

Pour bénéficier des montant maximum de défiscalisation en loi Girardin le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 11,31 € / m² par mois de surface habitable.

• une location du bien pendant 6 ans

La réduction d'impôt est de 50% de l'investissement répartie sur 5 ans soit 10% par an; en secteur intermédiaire.

L’investisseur loue le bien sans plafond : 40% de réduction d’impôt sur 5 ans

Pas de conditions de plafond des loyers ni ressources locataires

Le propriétaire est libre de fixer le loyer comme il l’entend. Il est cependant nécessaire de déterminer le loyer en adéquation avec le loyer marché.

La réduction d'impôt est de 40% de l'investissement répartie sur 5 ans soit 8% par an

Une majoration de 4% est accordée lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement.

Déductions fiscales supplémentaires pour un investissement en loi Girardin

Déduction des charges sur les revenus locatifs

Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente :

• les frais de gestion
• les frais d’assurances autres que les primes d’assurance pour les loyers impayés.
• Les primes d’assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel.

Déduction de la taxe foncière

• Déduction forfaitaire de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition.
• Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe.

Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA, les droits d’enregistrement.

Les intérêts d’emprunt

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers,
• les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.

Les atouts de la loi Girardin

• La loi Girardin est applicable jusqu’en 2016.
• Un des régimes d’aide fiscale à l’investissement immobilier les plus performants
• Forte défiscalisation en foncier
• Diminution directe de l’impôt payé
• Une sortie à court terme
• Sans limite et cumulable avec des opérations Girardin Industrie ou Robien

Les écueils à éviter

Il est cependant important de veiller aux emplacements géographiques et à la qualité des partenaires liés à la construction. Votre conseil se doit de connaitre parfaitement le site et les montages financiers liés à cette défiscalisation.

Entourez-vous de spécialistes afin d'optimiser votre investissement locatif :

• Faites appel à des professionnels de la gestion de patrimoine qui sauront vous conseiller sur les solutions les plus adaptées à votre profil.
• Comparez les garanties locatives proposées : perte à la revente, absence de locataire, loyer impayé, dégradations, problèmes juridique) pour un investissement serein